«ԺԷկ»-ԻՑ՝ համատիրություն


Եթե համատիրություն ստեղծելը բնակիչների իրավունքն է, շենքերի ընդհանուր սեփականության տարածքների կառավարումն ու սպասարկումը կիսում են թե համատիրությունները, թե քաղաքապետարանը: Ինչ և ումից կարող է ակնկալել բնակիչը՝ ըստ օրենքի:


Գայանե
Մելքոմ Մելքոմյան
իրավաբան,
Երևանի
ավագանու անդամ
Համատիրությունների մասին առաջին օրենքը Հայաստանում ընդունվել է գրեթե քառորդ դար առաջ՝ 1996 թվականին։ Օրենքի համաձայն, համատիրությունը պետք է կառավարեր, պահպաներ, նորոգեր ու սպասարկեր շենքի բնակիչների ընդհանուր սեփականությունը, այսինքն՝ շենքը կրող կառուցվածքները, առաստաղները, հատակները, նկուղներն ու ձեղնահարկը, տանիքն ու մուտքերը, աստիճանավանդակները, վերելակները և այլ տարածքները։
Մինչ օրենքի ընդունումը, դրանց պահպանումն ու սպասարկումն իրականացնում էին տեղական կառավարման մարմինները՝ բնակարանային շահագործման տեղամասերը (ԲՇՏ) կամ, այսպես կոչված, «ժէկ»-երը (ռուս․՝ ЖЭК՝ Жилищно-эксплуатационная контора

Համատիրությունները կամավոր միավորումներ են և պետք է ստեղծվեին սեփականատերերի հիմնադիր ժողովի որոշմամբ: Սակայն դրանք ինքնակամ չստեղծվեցին: Նախկին ԲՇՏ-ները հարկադրաբար վերափոխվեցին համատիրությունների։ Համատիրությունները ժառանգեցին ԲՇՏ-ների տրամաբանությունը և առանձնահատկությունները՝ մասնակցայնության և հաշվետվողականության պակասի, ծառայությունների տեսակի, որակի, մեծության և այլ առումներով: Այժմ որոշ համատիրություններ այնքան մեծ են, որ սեփականատերերի ընդհանուր ժողովը կզբաղեցներ Հանրապետության Հրապարակը։
Դրանք մինչ օրս շարունակում են ընկալվել ու գործել հին տրամաբանությամբ։
Համատիրության ստեղծումն ու պարտականությունները
Բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության կառավարումը կարող է իրականացվել ոչ միայն համատիրության, այլև լիազորագրային կամ հավատարմագրային կառավարչի միջոցով:

Երևանում այսօր առկա մոտ 4 870 բազմաբնակարան շենքերի 90% ավելին, սակայն, կառավարվում է համատիրությունների կողմից։

Համատիրություն կարող է ստեղծվել մեկ բազմաբնակարան կամ մի քանի շենքում՝ համատեղ։ Անհրաժեշտ է սեփականատերերի կեսից ավելիի համաձայնությունը (անդամությունը)՝ նրանց միջև համատիրություն հիմնադրելու պայմանագիր կնքելու համար:

Այլ խոսքով, համատիրություն ստեղծելը բնակիչների իրավունքն է։ Հիմնադրումից հետո դրան կարող է անդամակցել համատիրության մեջ ընդգրկված բազմաբնակարան շենքի շինության ցանկացած սեփականատեր, իսկ անդամներն իրավունք ունեն դուրս գալ համատիրությունից: Նույն կերպ շենքը կարող է դուրս գալ համատիրությունից՝ ստեղծելու նորը, կամ՝ մի քանի համատիրություն կարող են միանալ: Համատիրությունը նույնիսկ կարող է լուծարվել՝ ընդհանուր ժողովի որոշմամբ։
Ով և ինչի համար է պատասխանատու
բնակելի շենքում

Համատիրություն
Տանիքների, աստիճանավանդակների, վերելակների և այլ ընդհանուր գույքի վերանորոգումն ու կանխարգելիչ միջոցառումների իրականացումը:
Համատիրություն
Ընդհանուր օգտագործման տարածքների, աղբամուղի ու աղբահավաք խցերի դեզինսեկցիան և դեռատիզացիան:
Համատիրություն
ծխաօդային ուղիների մաքրում, շենքերի տեխնիկական վիճակի ուսումնասիրություն
Քաղաքապետարան
Բակային տարածքների մաքրումն ու խնամքը:
Բնակիչներ
Շենքի պահպանման ու սպասարկման այս աշխատանքների համար բնակիչները պարտավոր են կատարել պարտադիր վճարներ, որոնք ևս սահմանում է նրանց ընդհանուր ժողովը:
Բնակիչներ
Կատարել ընդհանուր ժողովի և կառավարման մարմնի որոշումները, բարեխղճորեն վերաբերել գույքին
Ընդհանուր ժողովը համատիրության կառավարման բարձրագույն մարմինն է, որում համատիրության յուրաքանչյուր անդամ ունի մեկ ձայն: Համատիրությունն ունի նաև նախագահ և վերստուգիչ հանձնաժողով, կարող է ունենալ վարչություն և կառավարիչ: Նրանց ընտրում և լիազորությունները դադարեցնում է ընդհանուր ժողովը (հակառակ տարածված կարծիքի, թե նրանց նշանակում է «թաղապետը»՝ վարչական շրջանի ղեկավարը)։

Բնակիչների ընդանուր ժողովը, այսինքն, բնակիչներն են հաստատում համատիրության տարեկան հաշվեկշիռը, նախագահի կամ վարչության տարեկան հաշվետվությունները, տարեկան և նախորդ տարվա բյուջեների կատարման հաշվետությունը, որոշում համատիրության վարձու աշխատողների թիվն ու նրանց աշխատավարձի չափը, ընդունում այլ որոշումներ։ Ընդհանուր ժողով պետք է հրավիրվի տարեկան առնվազն մեկ անգամ։

Շենքի ընդհանուր սեփականության պահպանման նպատակով համատիրությունը պարտավոր է անել պարտադիր միջոցառումներ և աշխատանքներ, որոնք սահմանված են ՀՀ կառավարության 2007 թվականի հոկտեմբերի 4-ի թիվ 1161-Ն որոշմամբ։
Դրանցից են, օրինակ, ընդհանուր օգտագործման տարածքների, աղբամուղի ու աղբահավաք խցերի դեզինսեկցիան (միջատների դեմ պայքար) և դեռատիզացիան (կրծողների դեմ պայքար), որ պետք է իրականացվի առնվազն երեք ամիսը մեկ անգամ:
Ընդհանուր օգտագործման տարածքների մաքրումը պետք է կազմակերպվի առնվազն երկու օրը մեկ անգամ։
Լուսանկարը` Մարինե Քոչարյանի
Տանիքների, աստիճանավանդակներ, վերելակների և այլ ընդհանուր գույքի վերանորոգումն ու կանխարգելիչ միջոցառումների իրականացումը ևս համատիրության պարտականությունն են: Մինչդեռ բնակիչները հիմնականում դրա մասին տեղյակ չեն և այդ աշխատանքների կատարումը պահանջում են քաղաքապետարանից։ Ի տարբերություն սրա, համատիրությունից է ակնկալվում բակային տարածքների մաքրումն ու խնամքը, սակայն այս մեկն իսկապես քաղաքապետարանի պարտականությունն է։

Շենքի պահպանման ու սպասարկման այս աշխատանքների համար բնակիչները պարտավոր են կատարել պարտադիր վճարներ, որոնք ևս սահմանում է նրանց ընդհանուր ժողովը՝ հիմնվելով կատարվելիք աշխատանքների նախահաշվի վրա։ Ի դեպ, պարտադիր վճարումները պարտավոր են կատարել բոլոր սեփականատերերը՝ անկախ համատիրության անդամ լինել-չլինելու հանգամանքից։

Բնակիչն իրավունք ունի ստանալ տեղեկություններ համատիրության գործունեության վերաբերյալ, մասնակցել կառավարմանը։
Բայց բնակիչները մեծամասամբ անհաղորդ են շենքի կառավարման հարցերին և համատիրության գործունեությանը՝ վերջիններիս շարունակելով ընկալել որպես քաղաքապետարանին ենթակա, միայն փող հավաքող և ոչինչ չանող կառույցներ։ Պատճառը ոչ միայն բնակիչների՝ շենքի կառավարման կարգի վերաբերյալ գիտելիքների պակասն է, այլև համատիրությունների՝ ոչ թափանցիկ և ոչ հաշվետու գործունեությունը։

Բնակիչներն արդարացիորեն չեն վստահում համատիրություններին և հրաժարվում են կատարել պարտադիր վճարումները: Թերհավաքագրված բյուջեն, իր հերթին, օբյեկտիվ խոչընդոտ է դառնում շենքի պահպանումն ու սպասարկումը պատշաճորեն իրականացնելու համար, ինչը կրկին բերում է անարդյունավետության և անվստահության։ Սա մի բացասական, փակ շղթա է։
Համատիրությունների բեռը՝ համայնքի ուսերին
Այնտեղ, որտեղ համատիրությունը թերանում է, օգնության է գալիս քաղաքապետարանը։Երևանում 171 բազմաբնակարան շենք, օրենքի ուժով, կառավարվում է վարչական շրջանների ղեկավարների կողմից, քանի որ դրանցում չեն ձևավորվել կառավարման մարմիններ: Այս շենքերի բնակիչները ևս պարտավոր են կատարել շենքի պահպանման պարտադիր վճարները։

Սակայն ամեն տարի քաղաքի բյուջեով նախատեսվում են միջոցներ ոչ միայն այս, այլև համատիրություններ ունեցող շենքերի մուտքերի, տանիքների, վերելակների վերանորոգման և այլ աշխատանքների համար։
Ստացվում է՝ որքան վատ վիճակում է գտնվում բազմաբնակարան շենքը, այնքան առաջնային է դառնում դրա սպասարկումը համայնքի միջոցներով։ Փաստորեն, համայնքն անուղղակիորեն խրախուսում է վատ աշխատող համատիրություններին և շենքի ինքնակառավարմանը չմասնակցող բնակիչներին՝ նրանց փոխարեն կատարելով պարտականություններն ու սպասարկելով նրանց գույքը։
Բայց այլընտրանք, ըստ էության, չկա, քանի դեռ համատիրություններն ինքնաբավ չեն դարձել։ Այդուհանդերձ, այս մեխանիզմն անվերջ չի կարող գործել ոչ միայն արդյունավետ կառավարման տեսանկյունից: Համայնքը չի կարող իր ուսերին վերցնել բազմաբնակարան շենքերի սպասարկման ողջ ծանրությունը։

Երևանի բազմաբնակարան շենքերի մեծամասնությունը հին է, մի մասը կառուցվել է դեռևս 1930-40 թվականներին՝ միջհարկային փայտե ծածկերով ու միջնապատերով։ Կա 3-րդ կարգի վնասվածության 107 շենք, ներառյալ՝ բազմաբնակարան և հանրակացարանային։ Բնականաբար, ժամանակի ընթացքում շենքերի վիճակը վատանում է: 3-րդ աստիճանի վնասվածություն ունեցող շենքերը դառնում են վթարային՝ անմիջական վտանգ սպառնալով բնակիչների կյանքին ու առողջությանը։

Եթե այսօր կա 4-րդ կարգի վթարային 8 շենք, ապա 10-20 տարի հետո դրանց թիվը, թերևս, կհասնի մի քանի տասնյակի, և համայնքը կկանգնի անլուծելի խնդրի առաջ։ Ուստի, հարկավոր է ոլորտն այնպես բարեփոխել, որ բազմաբնակարան շենքերը պահպանվեն, սպասարկվեն ու նորոգվեն՝ ինչպես հարկն է։


Լուսանկարը` Մարինե Քոչարյանի
Բազմաբնակարան շենքերի ինքնակառավարման մեխանիզմի բարելավման մասին խոսվում է տարիներով։ 2018 թվականին արդարադատության նախարարությունը շրջանառության մեջ դրեց համատիրությունների ռեֆորմի փաթեթ, որն այդպես էլ չընդունվեց։

Հիմնական փոփոխությունը, սակայն, ոչ թե համատիրությունների բարեփոխումն էր, այլ դրանց վերացումը և փոխարինումը իրավաբանական անձ հանդիսացող մասնագիտացված կառավարիչներով։ Բազմաբնակարան շենքում 10 և ավելի մշտապես բնակեցված բնակարանների առկայության դեպքում պարտադիր պետք է ընտրվեր կառավարիչ, իսկ փոքր շենքերում ընդհանուր գույքը կարող էր կառավարվել բնակիչների կողմից՝ կառավարման խորհրդի միջոցով:

Նախագիծը քննադատվեց՝ իրավական ակտերի նախագծերի հրապարակման միասնական կայքում ստանալով 70% դեմ ձայներ։ Քննադատություններից մեկը վերաբերում էր հենց համատիրությունների պարտադիր լուծարմանը։ Չէ՞ որ, այնուամենայնիվ, կան օրինակելի համատիրություններ:
Օրինակելի համատիրություններ
«Դարձ» համատիրությունը՝ Ամիրյան 28 շենքում, և «Նորավան» համատիրությունը՝ Ծարավ Աղբյուրի 55/17 և 55/20 շենքերում, այնպիսի հաջողությամբ են գործում, որ բնակիչներին կարողանում են առաջարկել լրացուցիչ ծառայություններ:

Օրինակ, աղբի անհատական հավաքումը, արևային մարտկոցների տեղադրումը շենքի տանիքին. համատիրությունները կարողանում են ձևավորել լուրջ պահուստային ֆոնդեր՝ շենքի կապիտալ նորոգումների համար։
«Դարձ» համատիրությունը 2019 թվականին արևային ֆոտովոլտային կայան է տեղադրել շենքի տանիքին, որով ամբողջությամբ բավարարում է շենքի կաթսայատան, վերելակի և ընդհանուր տարածքների լուսավորության համար անհրաժեշտ էլեկտրաէներգիայի իր պահանջարկը։

Թեև այս համատիրությունները մեծությամբ շատ տարբեր են (առաջինում կա ընդամենը 18 բնակարան և հասարակական տարածք, իսկ երկրորդում՝ 500 բնակարան), դրանց միավորող հանգամանքներն ավելի շատ են։ Առաջին և ամենակարևոր հանգամանքը ստեղծման պահից բնակիչների համար թափանցիկությունը և հաշվետվողականությունն են, որոնց շնորհիվ հնարավոր է եղել հասնել փոխվստահության։
Հաշվետվողականությունը և իրական մասնակցայնությունը բերել են շենքի կառավարման համար նախատեսված վճարների ամբողջական հավաքագրման և դրանց արդյունավետ, թափանցիկ ծախսման։
Անշուշտ, կարևոր հանգամանք է այն, որ այս համատիրությունները կառավարում են համեմատաբար նոր շենքեր, որոնք, բնականաբար, ավելի քիչ խնդիրներ ունեն: Խորհրդային տարիներին կառուցված շենքերի համար օրհասական խնդիր է վճարների փոքր լինելը և դրանց թերհավաքագրումը․ որքան շատ են խնդիրները, այդքան սուր է միջոցների անբավարարության հարցը։

Սակայն չարվող աշխատանքի համար բնակիչները պատրաստ չեն կատարել նույնիսկ չնչին վճարում։ Կարևոր են նաև համատիրության նախագահի և կառավարչի հմտությունները, բնակիչների՝ շենքի ինքնակառավարման, իրենց իրավունքների և պարտականությունների մասին գիտելիքն ու սեփական պատասխանատվության գիտակցումը։
Լուսանկարը` Մարինե Քոչարյանի
«Նորավան» համատիրության մեծամասամբ երիտասարդ բնակիչներն, օրինակ, ակտիվորեն մասնակցում են շենքի կառավարմանը՝ գործածելով կապի ու հեռահաղորդակցության միջոցներ։ Համատիրությունը բոլոր հաշվետվություններն ու որոշումների նախագծերը հրապարակում է ֆեյսբուքյան փակ խմբում, քվեարկություններն անցկացվում են հեռակա կարգով։ «Դարձ» համատիրությունում ևս բոլոր հաշվետվություններն ու փաստաթղթերն ուղարկվում են բնակիչներին էլեկտրոնային փոստով։ Այսինքն, համատիրության կառավարման համար օգտագործվում են ժամանակակից գործիքներ, որոնք բարձրացնում են կառավարման արդյունավետությունը։

Ցավոք, այս երկու համատիրությունները բացառություն են մի ոլորտում, որը քաղաքի ամենալուրջ խնդիրներից է և ունի անհետաձգելի ռեֆորմների կարիք։ Հենց այս նպատակով 2019-ի օգոստոսին վարչապետի որոշմամբ ստեղծվել է միջգերատեսչական աշխատանքային խումբ, որը պետք է կանոնակարգի բազմաբնակարան շենքերի կառավարման բնագավառի խնդիրները։ Մնում է հուսալ, որ երկար սպասված ռեֆորմն այս անգամ վերջապես իրականություն կդառնա։
~
The publication was prepared in the framework of "Strengthening Independent Media in Europe and Eurasia" project implemented by Media Initiatives Center, with the financial support of Internews

Հրապարակումը պատրաստվել է Մեդիա նախաձեռնությունների կենտրոնի «Լրատվամիջոցների հզորացում Եվրոպայում և Եվրասիայում» ծրագրի շրջանակում, որն իրականացվում է Ինտերնյուսի ֆինանսական աջակցությամբ:

ավելին