Սոցիալական բնակարան
Հայաստանի համար

Կայուն տարբերակների որոնում
Հեղինե Փիլոսյան
ճարտարապետ
Վերջին տարիներին «սոցիալական բնակարան» արտահայտությունը դարձել է հանրաճանաչ: Այս գաղափարի անվան տակ արտադրվել են բազմաթիվ տեքստեր, նախագծեր, ծրագրեր:


Չնայած բնակարանային պայմանները և, մասնավորապես, սոցիալական բնակարանային տնտեսությունը խիստ քաղաքական խնդիր են, այս տերմինը հանդիպում է բոլոր տեսակի տնտեսությունների և քաղաքական մոդելների համատեքստում: Սակայն յուրաքանչյուր երկրի իրողությունները ձևավորում են հատուկ տեղական ընկալում, թե ինչ է ենթադրում սոցիալական բնակարանը: Միշտ չէ, որ լուծումը ֆիզիկական կառույցի տեսքով է առաջարկվում, երբեմն կարող են ընդամենը ստեղծվել բնակարան ունենալու համար ավելի բարենպաստ պայմաններ։

Միևնույն ժամանակ, աշխարհի մեծ մասում այս տերմինը անմիջապես կապված է մի խնդրի հետ, որը կոչվում է մատչելի բնակարանի ճգնաժամ: Մեր իրականության մեջ մարդկանց մեծ մասը կանգնած է «բնակարանային խնդրի» առջև: Ժամանակակից աշխարհում բնակարանն այն ամենամեծ ակտիվն է, որը անհատների կամ ընտանիքների մեծ մասը երբևէ կունենան:

Հաշվի առնելով այս գլոբալ խնդրի մասշտաբը, սոցիալական բնակարանների մասին խոսելիս, մենք պետք է հասկանանք բնակարանային ֆոնդ, որը պաշտպանված կլինի գների կարգավորման, սեփականության անվտանգության, որակի և կայունության քաղաքականության շերտերով: Շրջակա միջավայրի կայունությունը, որը նպաստում է կոմունալ ծախսերի նվազեցմանը, կայունության միակ ասպեկտը չէ, որը պետք է դիտարկվի նմանատիպ ծրագրերում:

Լուսանկարում` Կառլ Մարքս-Հոֆ, դասական հանրային բնակարանների թաղամաս Վիեննայում (1927-1930):
© Bwag/Commons
Բնակարանների մատչելիության համաշխարհային ճգնաժամի արմատները
2000-ականների սկզբին անշարժ գույքի գների աննախադեպ բարձրացումը ( ինչը հանգեցրեց 2008-ի համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամի), հիփոթեքային փուչիկի պայթյուն էր:

Մատչելի բնակարանների խնդիրը էլ ավելի արդիական է դարձել 2015-ին, երբ փախստականների մեծ հոսքը դեպի Եվրոպա լրատվամիջոցների կողմից անվանվեց «փախստականների ճգնաժամ»: Նրանց մի մասն էլ ժամանակավորապես հանգրվանել էին Հայաստանում՝ ոմանք մնալու, ոմանք էլ՝ հետագայում Եվրոպայի երկրներ գաղթելու ճանապարհին։

Դրա հետ մեկտեղ կլիմայի արագացող փոփոխությունը ավելի հրատապ դարձրեց էկոլոգիական տեխնոլոգիաներին անցումը կառուցապատման/վերանորոգման ժամանակ: Բնակարանային պայմանների որակի մյուս ծայրում արագ ուրբանիզացող-զարգացող երկրներն են, ուր, հիմնականում արտաքին ֆինանսավորման ծրագրերով, փորձ է արվում աղքատության մեջ ապրող մարդկանց ոչ ֆորմալ բնակավայրերից տեղափոխել ավելի բարենպաստ պայմաններով քաղաքներ:

Հայաստանը, որպես անցումային տնտեսությունով նախկին խորհրդային պետություն, իր բնակարանային պայմաններով գտնվում է այդ երկու իրականությունների մեջտեղում:

Անկախությունից 30 տարի անց Հայաստանի բնակելի ֆոնդը հիմնականում կազմված է խորհրդային մեծ ժառանգությունից, որի գերակշռող մասն արդեն հնացած է: Դա և կապիտալ է, և բեռ: Սա նշանակում է, որ զարգացած և զարգացող երկրներում բնակարանային խնդիրների լուծմանն ուղղված գործիքների համադրությունը կարող է կենսունակ լինել Հայաստանի համար:

Լուսանկարում` Uncle Tom's Cabin թաղամասը կառուցվել է 1926-1932 թվականներին Բերլինում ձախակողմյան աշխատանքային արհմիություններին պատկանող բնակարանային կոոպերատիվի կողմից: Ճարտարապետ Բրունո Թաութ: ©L. de Lang
Սոցիալական բնակարան
հարցեր
Կայուն սոցիալական բնակարան
Մատչելի բնակարան
Ի՞նչն է բնորոշում բնակարանը որպես սոցիալական:

Յուրաքանչյուր երկրում բնակարանային սեկտորի խնդիրները պայմանավորված են տեղական տնտեսական, օրենսդրական, մշակութային և այլ առանձնահատկություններով։ Կատարյալ է, երբ յուրաքանչյուր երկիր ստեղծում է մի համակարգ, որն առավել արդյունավետ է իր սեփական բնակարանային իրավիճակը կարգավորելու համար:

Լավ օրինակ է Housing Europe - ի որդեգրած մոտեցումը, որի համաձայն յուրաքանչյուր եվրոպական պետությունում սոցիալական բնակարանների սահմանման համար ստեղծվում է երկրի անհատական պրոֆիլ՝ անհատական էջով իրենց կայքում:

Այնուամենայնիվ, սոցիալական բնակարանային համակարգ ստեղծելիս յուրաքանչյուր երկիր անխուսափելիորեն բախվում է նույն հարցերին.

  • Ովքե՞ր են թիրախային խմբերը:
  • Սեփականության ո՞ր ձևը պետք է օգտագործվի:
  • Ո՞վ է բնակարաններ տրամադրողը:
  • Ի՞նչպիսի ֆինանսավորման մեխանիզմներ կան:
Եվ մի հարց, որը համեմատաբար նոր է.

  • Ի՞նչ է կայուն սոցիալական բնակարանը:
Այս հարցերին պատասխանելիս է ի հայտ գալիս հնարավորությունների և իրատեսական մոդելների ավելի հստակ պատկերացումը: Ընդհանուր մոտեցումն այն է, որ սոցիալական բնակարանը մատչելի է նրանց համար, ովքեր որակավորվում են որպես ցածր կամ ցածր միջին եկամուտ ունեցողներ իրենց երկրներում: Իսկ ընտրված գործիքները միջոցներ են այդ նպատակին հասնելու համար:
Իսկ ի՞նչ է այս դեպքում «մատչելի բնակարանը»: Սոցիալական բնակարանների սահմանմանը հակառակ ՝ մատչելի բնակարանը հաշվարկելի կատեգորիա է: Ամենատարածված բանաձևի համաձայն, բնակարանը մատչելի է համարվում, եթե դրա ամսական ծախսերը կազմում են տնային տնտեսության տնօրինվող եկամտի մեկ երրորդից ոչ ավելին:

Այս մոտեցումն, իհարկե, հաշվի չի առնում մատչելի բնակարանում ապրելու այն «զրկանքները», որոնք տնային տնտեսությունը կրում է` գտնվելու վայրը և տրանսպորտային ծախսերը, թաղամասի որակը և ծառայությունների հասանելիությունը, բնակարանի որակը և, ի վերջո, կայունությունը` էներգախնայողության, շինանյութերի, ամրության տեսանկյունից:

Բնակարանային տնտեսության խորհրդային դարաշրջանը

Զանգվածային բնակարանաշինության խորհրդային դարաշրջանը, ըստ էության, սոցիալական էր: Բնակարանների տրամադրումը կենտրոնական կառավարության բոլոր տնտեսական օրակարգերի կենտրոնում էր:

Վերջնական նպատակը յուրաքանչյուր ընտանիքի կացարանով ապահովումն էր: Բնակելի թաղամասերը նախատեսված էին սոցիալականացումը գործնականում «անխուսափելի» դարձնելու համար: Ըստ այդմ, ավանդական կենցաղային գործողությունների համար նախատեսված տարածքները (սննդի պատրաստումը, ճաշելը, խաղալը, լվացքը) դուրս էին բերվում բնակարանային միավորներից և միավորվում առանձին (այսպես կոչված՝ երրորդ) տարածքներում:

Յուրաքանչյուր համայնք (միկրոշրջան) նախագծված էր այնպես, որ ներառվեն բոլոր անհրաժեշտ ծառայությունները՝ նորմերում նախանշված շառավղով հեռավորության վրա: Այդպիսով փորձ էր արվում հավասարեցնել բոլոր քաղաքացիների կենսամակարդակը:

Լուսանկարում` Երևանի Հարավարևմտյան թաղամաս
ում խորհրդային տարիներին կառուցված բնակելի շենքերը: ©Գայանե Միրզոյան/Urbanista
Another example of forced gentrification with replacment with "elite" housing:  Northern Avenue  . Photo credit: Arsen Arustamyan

Խորհրդային կայսրության ամբողջ տարածքով սփռված Խրուշչովկա պանելային բնակարանները բազմաթիվ ակնհայտ թերություններ ունեին, հատկապես՝ դրանց ամենավաղ սերիաները:

Փոքր չափսեր, ձայնամեկուսացման բացակայություն, վատ ջերմամեկուսացում: Մինչդեռ Հայաստանում տեղական տուֆի առկայությունն ու քարային շինարարության դարավոր փորձը այս փուլում թույլ էին տալիս զգալիորեն ավելի լավ էներգաարդյունավետություն ունենալ:

Բնակարանների բաշխման ծրագրերն ու կանոնները միտված էին հնարավորինս ներառել բնակելի տարածքի կարիք ունեցող բոլոր քաղաքացիներին: Եթե, իհարկե, մի կողմ թողնենք երկարատև բյուրոկրատական ընթացակարգերը, սպասման ցուցակներում առաջ անցնելու հայտնի սխեմաներն ու ֆավորիտիզմի դեպքերը: Ընդհանուր առմամբ, բնակչության համար սովորական բան էր անվճար բնակարանը, ինչը հրամայական տնտեսություն պայմաններում նշանակում է պետական բյուջեից հատկացված ֆինանսավորում:

Լուսանկարում` Տնատերերի կողմից «անհատական» ճարտարապետության (ad hoc) արդյունքը:
Another example of forced gentrification with replacment with "elite" housing:  Northern Avenue  . Photo credit: Arsen Arustamyan
Բնակարանաշինությունը անկախ Հայաստանում
Իրավիճակը կտրուկ փոխվեց Խորհրդային Միության փլուզման հետ, երբ սկսվեց սեփականաշնորհման բուռն տասնամյակը: 2000 թ.-ին երկրում բնակարանների 96% -ը դարձավ մասնավոր սեփականություն:

ՄԱԿ-ի 2017 թ. ուսումնասիրության համաձայն, Հայաստանի բնակարանների 99.8 տոկոսը մասնավոր սեփականություն է, ինչը Հայաստանը դարձնում է տնային սեփականությամբ այսչափ բարձր չափաբաժին ունեցող աշխարհի սակավաթիվ երկրներից մեկը:

Սոցիալիստական մտածելակերպը չթոթափած հասարակությունը պատրաստ չէր, որ ծերացող բնակարանային ֆոնդի սպասարկումը /մի մասը նաև վնասվել էր 1988-ի երկրաշարժից/ ընկնելու է սեփականատերերի ուսերին: Այս նոր պայմանավորվածությունը նշանակում էր, որ ընդհանուր օգտագործման տարածքների պահպանման պատասխանատվությունը նույնպես «տրվեց» վարձակալներին:

Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքն էլ ավելի խորացրեց հասարակության հակվածությունը՝ ինքնուրույն ձևափոխել և վերակառուցել իրենց սեփական բնակարանը: Այս ընդլայնվող քաղաքային տարրերը ոչ միայն սկսում են նմանվել քաղաքի ետնախորշերի, այլև, ինչը ավելի կարևոր է, իրական վտանգ են շենքերի կառուցվածքային ամբողջականության համար:

Այսպիսով, բնակարանը որպես սոցիալական իրավունք նախկին տեսակետը վերափոխվել է սոցիալական դասակարգում ենթադրող ունեցվածքի ՝ նպաստելով հարկադիր ջենտրիֆիկացիայի*:

Լուսանկարում` Հանրային տարածքների հաշվին բռնի ջենտրիֆիկացման օրինակ. քաղաքի կենտրոնի խիտ հյուսվածքում նոր բազմաբնակարան շենքի կառուցում: Երեւան, Աբովյան 35:
Ջենտրիֆիկացիա (Gentrification)- գործընթաց, երբ տնտեսական գործունեության՝ ներդրումների, շինարարության, բիզնեսի զարգացման պատճառով տեղի է ունենում գնաճ, և համայնքների ավելի անապահով բնակչությունը այլևս բավարար ֆինանսական միջոցներ չի ունենում այդ համայնքում շարունակել ապրելու համար։ Արդյունքում՝ հին բնակիչներին գալիս է փոխարինելու միջինից բարձր խավը, իսկ միջին բիզնեսին՝ ավելի խոշորները, նոր բնակիչների կարիքներին և պահանջներին համապատասխան։
Another example of forced gentrification with replacment with "elite" housing:  Northern Avenue  . Photo credit: Arsen Arustamyan
Նոր, ազատ շուկայական տնտեսությունը առաջ մղեց քաղաքային և սոցիալական կառուցվածքի նոր դասավորություն, որը հիմնված է դասային պատկանելիության վրա: Կառուցապատման «լիազորությունը» կենտրոնական կառավարության վերահսկողությունից անցել է մասնավոր հատվածին:

Բնակարանների գնագոյացումը և քաղաքականության ձևաչափերը դարձան ենթակա կառուցապատողների շահութաբերությանը և մասնավոր շահերին: Անցած տասնամյակում մի շարք ծրագրեր, մեծ մասը՝ կառավարության աջակցությամբ, մեկնարկել են «սոցիալական բնակարանային նախագծեր» ապակողմնորոշիչ անվան տակ:

Ճարտարապեական տեսանկյունից, այս նոր զանգվածային մոնոլիտ երկաթ-բետոնե կառույցները շատ չեն տարբերվում հավաքովի երկաթ-բետոնե սալերից պատրաստված սովետական նախորդներից, թեև ավելի երկար են ծառայելու: Նոր համալիրների մեծ մասում բաց բակերը, որոնք բնորոշ էին ԽՍՀՄ-ի երեխաների և երեցների ամենօրյա սոցիալական կյանքին, ինչպես նաև կանաչապատ տարածքները կրճատվել են:

Ինչ վերաբերում է նորակառույց բնակարանների իրական շահառուներին, ֆինանսական աջակցության նախաձեռնությունները հիմնականում կենտրոնանում են եկամտահարկի վերադարձի հաշվին հիփոթեքային տոկոսադրույքների սուբսիդավորման վրա, որոնք ուղղված են միջին և բարձր եկամտի մասնագիտությունների ներկայացուցչներին և հիմնականում սահմանափակվում են մշտապես խտացող մայրաքաղաքով:

Այս բացառիկ պրակտիկաները անհասանելի են բնակարանային պայմանների բարելավման իսկապես կարիք ունեցողների համար: Այնուամենայնիվ, ծրագրերը պատասխանում են սոցիալական բնակարանաշինության հարցերին՝ հստակ սահմանելով շահառուներին, տրամադրողներին և ապահովելով ֆինանսավորման աշխատող մեխանիզմներ։

Տնային տնտեսությունների մի մասը, ում եկամուտին ու կարիքներին շուկայական առաջարկները չեն համապատասխանում, նախընտրում են դառնալ այսպես կոչված ինքնակառուցողներ: Գործի են դնում սեփական հմտությունները և (կամ) դիմում համայնքի ավելի հմուտ անդամներին: Այս պրակտիկայի բացասական կողմը կրկին կառուցապատման և ճարտարապետական որակն են, հաճախ ոչ ֆորմալ (ինքնակամ) բնույթը, ինչն էլ դժվարացնում է դրանց հաշվառումը:



Լուսանկարում` Զեյթուն 2 բնակարանային նախագիծ «Մատչելի բնակարան երիտասարդ մասնագետների համար» ծրագրի շրջանակներում:
Սոցիալական բնակարանների
ծրագրերի օրինակներ
Another example of forced gentrification with replacment with "elite" housing:  Northern Avenue  . Photo credit: Arsen Arustamyan

Ի՞նչ կարելի է անել

Ազատ շուկայի կանոններով առաջնորդվող Հայաստանում հարկ է հաշվի առնել մի քանի նախապայման։ Նախ, մասնավոր հատվածը, որը վերջին 30 տարում նոր կառուցվող բնակարանների ամենամեծ մատակարարն է, չունի բնական շահագրգռվածություն փոփոխելու բիզնես ծրագրերի հաշվարկները՝ ցածր եկամտով խմբերին ներառելու համար: Երկրորդ գործոնը մեծ թվով «ինքնակառուցող» տնային տնտեսություններն են: Իրենց սեփական տները կառուցելով՝ շահառուները որոշակիորեն թեթևացնում են շուկայում առկա բնակարանային միավորների վրա ընկնող «բեռը», թեպետ շատ հաճախ ստեղծում են հաշվառմանը ոչ ենթակա սեգմենտ:

Քաղաքականություն մշակողների, իշխանությունների, հետազոտողների, տեղական համայնքների և մասնավոր դերակատարների միջև համագործակցությունը կարող է նպաստել կենսունակ բնակարանային համակարգի ստեղծմանը: Գործիքները պետք է ներառեն քաղաքականություն և կանոնակարգեր, որոնք ընդգրկում են, բայց չեն սահմանափակվում հետևյալ ոլորտներով.


  • Տրամադրել մատչելի հող;

  • Խթաններ ստեղծել՝ կառուցապատողների/դոնորների կողմից բնակարանների մատակարարումը մեծացնելու համար;

  • Բաշխման համակարգերի մշակում;

  • Ունենալ մատչելի գներ պահպանող մեխանիզմներ;

  • Որակի հանդեպ չափանիշների մշակում;

  • Կայուն զարգացմանն անցնելուն նպաստող հանձնարարականների տրամադրում, և դրանց վերահսկում


Լուսանկարում` Երևանի Քանաքեռ թաղամասը: ©Գայանե Միրզոյան/Urbanista
Ամփոփիչ առաջարկություններ
1
Համագործակցության կազմակերպում քաղաքականություն մշակողների, հետազոտողների, ՀԿ-ների միջև` ազգային սոցիալական բնակարանային համակարգի կառուցվածքը մշակելու համար:
2
Մասնավոր հատվածի խթանում` ավելի մատչելի միավորներ ստեղծելու համար. հարկային մեխանիզմներ, հողային արտոնություններ (ավելի էժան հող, գոտիավորման ճկունություն), առաջնահերթ և արագացված թույլտվություն տրամադրելու ընթացակարգեր:
3
Սոցիալական բնակարանային ֆոնդի կայուն ձևավորման ապահովում ` նախատեսելով մատչելի բնակարանային միավորների քվոտա յուրաքանչյուր նոր կառուցապատման դեպքում: Օրինակ` կառուցապատողները պետք է բնակարանի 10% -ը կառուցեն որպես սոցիալական բնակարան, որը համապատասխանում է հաստատված որակի չափանիշներին:
4
Թիրախային խմբերի տիպերի դիվերսիֆիկացում՝ քաղաքականության, ներգրավվածության աստիճանի և ճարտարապետական լուծումների տեսանկյունից:
Օրինակ, բազմաբնակարան տներ խիտ բնակեցված քաղաքային տարածքներում;
ցածրահարկ, բարձր խտության բլոկներ, այն հատվածներում, որտեղ հողն ավելի մատչելի է և առաջնային է սոցիալական փոխազդեցությունը; կամ մեկ/ երկհարկանի տներ հարակից հողատարածքով` ինքնակառուցողների համար:
5
Համայնքների հզորացման զանգվածային ծրագրերի մշակում, որոնց միջոցով ինքնակառուցողներին տրամադրվում են կայուն սկզբունքներով շինարարության համար ճարտարապետական և տեխնիկական պատրաստի լուծումներ: Ինչպես նաև միկրոֆինանսավորման գործիքների ստեղծում կայուն շինարարական նյութերի, վերականգնվող էներգիայի օգտագործման սարքավորումների ձեռքբերման համար:

Նախագծերում նախատեսել բնակիչների եկամուտն ապահովող գործունեության տարածքներ` ջերմոցներ, արհեստանոցներ, փոքրածավալ գյուղատնտեսական գործունեություն:
6
Կառուցապատողների կողմից տրամադրվող բնակարանների արժեքի և որակի հսկողության իրատեսական մեխանիզմների ստեղծում: Պահանջները պետք է վերաբերեն ինչպես ճարտարապետական, այնպես էլ՝ տեխնիկական բնութագրերին:
7
Կայուն շինարարության կանոնակարգերի մշակում և կիրառում: Այսպիսով, բոլոր ոլորտների բնակարանային դոնորներին տրվում են առաջարկություններ, որոնք կարագացնեն կայուն զարգացման անցմանը ամբողջ հանրապետությունով մեկ:
8
Բնակարանային ֆոնդի «անձեռնմխելիությունն» ապահովող օրենքների ընդունում: Սա ենթադրում է բաշխման և կարգավորման համակարգ, որը թույլ չի տա սոցիալական / մատչելի միավորների անցումը շուկայական գների:
Բնակարանային տնտեսությունը բարելավվող որևէ ուղղություն ընտրելիս կարևոր է հիշել, որ այն ընդհանուր առմամբ շատ բարդ դինամիկ համակարգ է: Ներգրավված կողմերի շահերը հաճախ բախվում են։ Քաղաքական կամքով ուղղորդվող և աջակցվող բազմակողմ երկխոսության և համագործակցության համար միջավայրի ապահովումը այն անհրաժեշտ նախապայմանն է, որը թույլ կտա ստեղծել երկարաժամկետ, կայուն բնակարանային տնտեսություն։
~
The publication was prepared in the framework of "Strengthening Independent Media in Europe and Eurasia" project implemented by Media Initiatives Center, with the financial support of Internews

Հրապարակումը պատրաստվել է Մեդիա նախաձեռնությունների կենտրոնի «Լրատվամիջոցների հզորացում Եվրոպայում և Եվրասիայում» ծրագրի շրջանակում, որն իրականացվում է Ինտերնյուսի ֆինանսական աջակցությամբ: