(3) Մատչելի արժեքը․ հաշվարկը

Ինչպես և ամբողջ աշխարհում, Հայաստանում էլ բնակարանների գների աճը գերազանցում է միջին աշխատավարձի աճին, թեև ավելի դանդաղ, քան զարգացած և զարգացող երկրների մեծ մասում: Հաշվի առնելով Երևանում և մարզերում գների զգալի տարբերությունը, ստորև ցուցադրված հաշվարկը կիրականացվի ամեն մարզի համար առանձին, կատարելով եկամտի և բնակարանների գների խաչաձև համեմատություն։ Ստացված արժեքները ավելի լավ կարտացոլեն մատչելիության շեմը յուրաքանչյուր բնակավայրի համար:

Հետաքրքիր է, որ չնայած 2020 թվականի բնակելի անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարքների զգալի անկմանը (նվազում գրեթե 22%-ով բոլոր քաղաքներում), անշարժ գույքի գները շարունակում էին կայուն աճել: Այս միտումը պահպանվել է մինչև 2022 թվական՝ այժմ աննախադեպ աճի հավանականությամբ, եթե ինչ-որ պահի ժամանակավոր միգրանտները սկսեն ներթափանցել նաև բնակելի տների սեփականության շուկա: Առայժմ և՛ միջին անվանական աշխատավարձի և՛ մեկ քառ․ մ հաշվարկով միջին գների վերջին տվյալները 2022 թվականի փետրվարի համար են և դեռևս ցույց չեն տալիս բնակելի տարածքի այս աճող պահանջարկից բխող հավելավճարը (premium):

Հաշվարկի բնակարանը. Հաշվարկը կկատարվի տնային տնտեսության ընդհանուր դեպքի համար, որը ցանկանում է գնել երկու սենյականոց բնակարան, որն ունի 57 քառ․ մ մակերես (երկրում երկու սենյականոց բնակարանի միջինը)՝ իրատեսական 12% տոկոսադրույքով և վարկի մարման 20 տարի ժամկետով: Նման բնակարանի միջին գինը Երևանում կկազմի 20,746,700 դրամ (մոտ 41,493 ԱՄՆ դոլար), իսկ մարզերի մյուս քաղաքներում՝ 6,215,679 դրամ (12,431 ԱՄՆ դոլար): Հաշվի առնելով հանրապետությունում մեկ շնչի միջինում 33.3 քառ․ մ բնակելի մակերեսով ապահովվածությունը, նույնիսկ երկու հոգուց բաղկացած ընտանիքը միջինում դիտարկելու է 60 քառ․ մ-ից ավել մակերեսով բնակարան:

Տնային տնտեսության եկամուտը. Այստեղ կենթադրվի կրկնակի եկամուտ ունեցող տնային տնտեսություն՝ չհաշվառելով կանանց շրջանում ավելի բարձր գործազրկությունը և ցածր աշխատավարձերը (տղամարդկանց աշխատավարձերից մոտ 65%): Այս դեպքում ենթադրյալ տնային տնտեսության միջին զուտ եկամուտը կկազմի 368,500 դրամ (737 ԱՄՆ դոլար) Երևանում և 239,300 դրամ (479 ԱՄՆ դոլար) մարզերի քաղաքներում:

Եկամուտ-գին հարաբերակցությունը.   57 քառ․ մ մակերեսով բնակարանի հիփոթեքը մարելու համար կրկնակի եկամուտ ունեցող տնային տնտեսությունը իր համատեղ տնօրինվող եկամտից ամեն ամիս կվճարի 62%-ը Երևանում և գրեթե 29%-ը մարզերում: Մեկ եկամուտ ունեցող տնային տնտեսությունների համար հարաբերակցությունը կկրկնապատկվի՝ կազմելով համապատասխանաբար՝ 124% և 58%:

Հակադարձ հաշվարկ․ որքա՞ն եկամուտն է բավարար․ Քանի որ մեկ քառ. մ մակերեսի հաշվարկով շուկայական միջին գների վերաբերյալ տվյալները ավելի հավաստի են՝ ի տարբերություն հայտարարված եկամտի, հակադարձ հաշվարկը կարող է ավելի տեղեկատվական լինել՝ բացահայտելով նվազագույն զուտ եկամուտը, որի պարագայում բնակարան գնելը տնային տնտեսությունների համար դառնում է մատչելի:

Այսպիսով, նվազագույն զուտ եկամուտը, որից 30%-ը կբավարարի հիփոթեքը վճարելու համար, կազմում է 761,460 դրամ (1,523 ԱՄՆ դոլար) կամ երկու զուտ աշխատավարձ՝ 380,730 դրամին (761 ԱՄՆ դոլար) համարժեք Երևանում, և 228,130 դրամ (456 ԱՄՆ դոլար) կամ 114,100 դրամին (228 ԱՄՆ դոլար) համարժեք երկու զուտ աշխատավարձ մարզերում։

Վերևում բերված հաշվարկները, սակայն, հաշվի չեն առնում վարկի դիմաց կանխավճարի կամ այլ գույքի գրավադրման հարցը, որը հարստության (wealth) այլ ոչ թե եկամտի բաշխման ցուցանիշ է, ինչպես նաև եկամտահարկի վերադարձի աջակցող ծրագիրը:

Ինչ վերաբերում է Երևանում վարձակալության գներին (առայժմ ժամանակավոր ներգաղթից ամենաշատ ազդեցություն կրած), ապա արժեքները վերլուծվել են (parsed) list.am կայքից, որն անշարժ գույքի գովազդի առավել հաճախվող հարթակն է։ Հետևաբար, վերլուծված թվերն արտացոլում են առաջարկի ներկայիս գները՝ ի տարբերություն իրական գործարքային գներին։

Այսպիսով, մայրաքաղաքում 35-60 քառ․ մ մակերեսով երկու սենյականոց բնակարանի միջին վարձավճարը կազմում է 362,720 դրամ (մոտ 725 ԱՄՆ դոլար), ինչը հավասար է երկու հայտատարված միջին եկամուտի՝ Երևանում: Սա բացատրում է տանտերերի կողմից համատարած վտարումները, ովքեր, նույնիսկ եթե ի վերջո իրենց գույքը վարձակալության են հանձնում հայտարարությունից ցածր գնով, միևնույն է, այս նոր գներով տեղաբնակներին դուրս են մղում վարձակալության շուկայից։

Ամփոփելով…

Ելնելով հայտարարված եկամուտներից՝ Հայաստանում բնակարանները հազիվ մատչելի են։ Եթե ​​հիմք ընդունել երկրում 206,511 ՀՀ դրամին (413 ԱՄՆ դոլար) համարժեք միջին անվանական աշխատավարձը, ապա մայրաքաղաքում բնակվող կրկնակի եկամուտ ունեցող տնային տնտեսությունը իր տնօրինվող ամսական եկամտի կեսից ավելին պետք է ուղղի 57 քառ․ մ մակերեսով բնակարան ձեռք բերելուն:

Ինչ վերաբերում է մարզերին, ապա, համաձայն 30 տոկոս հարաբերակցության մեթոդի, 10 մարզերից 8-ում բնակարանները մատչելի են․ ընդ որում, 4-ում այս թիվը 30 %-ից ցածր է, և մյուս 4-ում՝ 30-35% միջակայքում: Բոլոր դեպքերում էլ եզակի եկամուտով տնային տնտեսությունների համար բնակարանը կլինի անմատչելի:

2016-2022 թթ․ տվյալները ցույց են տալիս, որ 2020 թվականի իրադարձությունները որոշակիորեն շրջադարձային էին Երևանում բնակարանների և եկամուտների հարաբերակցության աճող անմատչելիության համար, սակայն մարզերում աճը շարունակվեց։

Այնուամենայնիվ, այս արժեքները չափազանց մոտավոր են՝ հաշվի առնելով վերը նշված թերությունները. եկամուտների թերզեկուցումը, ուսումնասիրության մեջ օգտագործված բնակարանի մակերեսի՝ ընտանիքի հարմարավետ ապրելու համար անհրաժեշտից փոքր լինելը, որպես տնային տնտեսության եկամուտ երկու ամբողջական միջին աշխատավարձի ենթադրությունը:

Բացի այդ, Հայաստանի բնակարանային շուկան իրատեսորեն հասկանալու համար անհրաժեշտ է ավելի մանրամասն ուսումնասիրել դրա վրա ազդող էկզոգեն գործոնները, ինչպիսիք են՝ սպեկուլյատիվ պրակտիկաները, հեդոնիկ գնագոյացումը, մեկից ավել բնակելի անշարժ գույք ունեցող/ձեռք բերող տնային տնտեսությունների մասնաբաժնի վերաբերյալ տվյալները:

Ներկա պահին բնակարանների անսովոր բարձր պահանջարկը բնակչության էքսպոնենցիոնալ աճի առաջ կանգնած՝ անպատրաստ ենթակառուցվածքով քաղաքի դասական «ախտանիշ» է: Այս երևույթի բեռի մեծ մասը այժմ կրում է Երևանը, մինչդեռ մարզերում հետևանքները դեռևս ավելի քիչ զգալի են: Ճիշտ է, եթե ժամանակավոր միգրանտների ներհոսքը ավելի հավասարաչափ բաշխվեր ավելի շատ քաղաքներով, գների աճի էֆեկտը կթեթևանար: Այնուամենայնիվ, պետք է հիշել, որ մարզերում բնակարանների աճող պահանջարկը, հավանաբար, շատ արագ դուրս կմղի (այլ կերպ ասած՝ կհանգեցնի վտարման) տեղացի վարձակալներին և բնակարան ձեռք բերել ցանկացողներին:

Բնակելի շուկայի ներկայիս իրավիճակը ևս մեկ հիշեցում է, որ մասնավոր սեփականությունից շահույթ ստանալը առաջարկ-պահանջարկ «խաղի» հիմքում ընկած հիմնական թեման է (բիզնես մտածողությունը, եթե կուզեք), որում անհրաժեշտ են զսպող մեխանիզմներ՝ ունեցողների և չ-ունեցողների համար խաղադաշտը հավասարեցնելու համար:

Հոդվածի սկիզբ ----->>>