Արցախից բռնի տեղահանված քաղաքացիների բնակարանային խնդիրը

Ինչպես բոլոր թիրախային խմբերի համար, այս դեպքում նույնպես բնակարանային ապահովման քաղաքականություն մշակելիս՝ տեղին է հարցադրումը, թե արդյո՞ք լուծումը ֆիզիկական կառույց ստեղծելու (brick-and-mortar housing solutions) միջոցով է, թե՞ անհրաժեշտ է աջակցության այլ մեխանիզմներ տրամադրել։

Վերադառնալով Արցախից բռնի տեղահանված քաղաքացիների պաշտոնական կարգավիճակին և սրան հավելելով Արցախի հանրապետության չճանաչված լինելու հանգամանքը՝ հստակ չեն գույքի հատուցման մեխանիզմները․ արդյո՞ք աջակցությունն իրականացվում է կորցրած գույքի վերադարձի, դրա փոխհատուցման, թե՞ հումանիտար աջակցության շրջանակներում (որն, ի դեպ, մի քանի երկրներ ու կառույցներ արդեն տրամադրել են)։ Այստեղ հարկ է նշել, որ միանշանակ չէ նաև «փոխհատուցում» եզրույթի կիրառումը , քանի որ ընթացող միջազգային դատական գործընթացներում Ադրբեջանի հանրապետության մեղավոր ճանաչվելու դեպքում ուղղակիորեն պետք է սկսվի նաև քաղաքացիների գույքին հասցված վնասի փոխհատուցումը։

Տարբեր երկրներում (հատկապես՝ Բալթյան) բռնի տեղահանվածների վերաբնակեցման վերաբերյալ կուտակված փորձը ցույց է տալիս, որ որոշակի կոնֆլիկտ կա գույքի վերադարձի (restitution) և փոխհատուցման (compensation) գործիքակազմերի միջև, և փոխհատուցումը հաճախ բացառում է հետագա գույքի վերադարձի հնարավորությունը։ Վերջին հանգամանքը պարտադիր պիտի շեշտվի տեղահանվածների հետ աշխատելիս։ Սա ենթադրում է նաև յուրաքանչյուր ընտանիքի հետ երկարաժամկետ նպատակների քննարկում առ այն, թե որքա՞ն հավանական են նրանք համարում (և անվտանգային առումով՝ իրատեսական) գոնե դիտարկելի ապագայում Արցախ վերադառնալու իրենց պատրաստակամությունը։

Ընդհանուր առմամբ, Հայաստանում կարելի է առանձնացնել թիրախային մի քանի մեծ խումբ, որոնց անհրաժեշտ է տրամադրել կացարանի բարելավման/ձեռքբերման աջակցող մեխանիզմներ՝ թե՛ պարզապես մատչելի պայմանների անհրաժեշտությամբ, թե՛ տեղահանված լինելու հանգամանքով պայմանավորված․

• Միջին և վերին-միջին եկամտով խմբեր
  
  
• Ցածր եկամտով խմբեր
  
  
• Տնակային թաղամասերից և վթարային շենքերից տեղափոխված ընտանիքներ
  
  
• Բռնի տեղահանվածներ / փախստականներ:
  
  

Վերջին երկու խմբերի առանձանահատկությունն այն է, որ կորցրել են կացարանները իրենցից անկախ հանգամանքներում՝ բնական կամ մարդածին աղետի արդյունքում (երկրաշարժ, պատերազմ)։ Իսկ բռնի տեղահանվածների պարագայում նաև անհնար է տեղում (in-situ) վերաբնակեցումը, որը առավել ցանկալի է վերաբնակեցման բոլոր ծրագրերում, քանի որ թույլ է տալիս պահպանել այս մարդկանց(ով) ձևավորած սոցիալական կապիտալը, ապրուստի բնականոն գործունեությունը, երեխաների և պատանիների կրթության շարունակականությունը իրենց համար սովորական միջավայրում։

Հարկ է շեշտել, որ բռնի տեղահանված ընտանիքները միատարր բնութագրով խումբ չեն, այլ տարբեր կենսամիջավայրերից կտրված մարդիկ, որոնց համար պետք է վերստեղծել պայմաններ (քաղաքային, մերձքաղաքային, գյուղական համայնքներում)՝ հնարավորություն տալով բնականոն վերարտադրելու կյանքի նախկին որակն ու զբաղվածության տեսակը։

Թե՛ կարճաժամկետ լուծումներում, թե՛ երկարաժամկետ ռազմավարություններում, հատկապես այս թիրախային խմբի պարագայում, «խմբավորումը» չպե՛տք է կրի նաև տարածական բնույթ։ 1990-ական թվականներին Հարավային Կովկասում զինված հակամարտությունների հետևանքով տեղահանված անձանց վերաբերյալ վերլուծություններից էլ երևում է, որ Հայաստանում չեն ձևավորվել ճամբարներ կամ այլ մեծաքանակ համակենտրոնացումներ, ի տարբերություն Վրաստանի ու Ադրբեջանի։ Հայաստանում այս ընտանիքները մեծամասամբ տեղավորվել էին ազգականների կամ ընկերների տանը, կամ փոքր խմբերով բնակություն հաստատել ժամանակավոր կացարաններում։

Այսպիսով, անկախ միջոցների աղբյուրից, որոնք կուղղվեն Հայաստանում փրկություն գտած արցախահայերին կացարանով ապահովելուն (պետական միջոցներ, «փոխհատուցում», հումանիտար աջակցություն, բարերար անհատներ ու կազմակերպություններ, նվիրատվություններ, թե սրանց համադրությունը), այս բնակելի միավորները պիտի լինեն երկրի ընդհանուր բնակելի ֆոնդի մաս։ Եվ փաստորեն, գործ ունենք բնակֆոնդի բավարար լինելու հարցի հետ՝ քանակապես և որակապես։

Հայաստանում բնակարանների թվացյալ սղությունը երկու հիմնական գործոնների հետևանք է․ մեկ տնային տնտեսության կողմից մի քանի անշարժ գույք ունենալու և ազատ բնակֆոնդի (vacancy rate) բարձր չափաբաժնի, որոնք էլ բերում են վարձակալության չարդարացված բարձր (և դրանից օրինաչափորեն հետևող՝ վաճառքի) և աճող գների։ Ազատ բնակֆոնդի առկայությունը ինքնին բացասական ցուցանիշ չէ․ քաղաքային առողջ տնտեսություններում ակնկալվում է, որ կամայական պահի այն պետք է լինի 2,5-3,0% սահմաններում:

Չկան հստակ տվյալներ, թե մեր երկրում բնակարանների քանի՞ տոկոսն է երկարաժամկետ ազատ, դրանց ո՞ր մասն է անմիջապես բնակեցման համար պիտանի, բայց 2022 թվականի երրորդ եռամսյակում ասվում էր, որ Երևանի 266 հազար բնակարաններից 23,000-ը զբաղված չէ։ Սրան պետք է գումարել Երևանում այժմ կառուցվող մի քանի տասնյակ հազար բնակարանները։ Ազատ բնակֆոնդի տոկոսը, ամենայն հավանականությամբ, էլ ավելի բարձր է այլ բնակավայրերում։Ենթադրաբար, երկրում շենքերի 60%-ը համարվում է խոցելի սեյսմանվտանգության տեսակետից։

Բայց հաշվի առնելով վերոնշյալ ռազմավարության բացակայությունը, որը պիտի արտացոլվեր տարածական երկարաժամկետ պլանավորման մեջ, բարդ է գնահատել, թե վերջին տարիներին կառուցված բնակելի ֆոնդը որքանով կկարողանա փոխարինել վտանգ ներկայացնող հնացող ֆոնդին։

Նաև ակնհայտ է, որ այս նոր կառուցվող բնակարաններից օգտվողները միշտ չէ, որ բնակարանային պայմանների բարելավման կարիք ունեցող ընտանիքներն են, և դրանց զգալի մասը նպաստում է բնակարանային շուկայում սպեկուլյատիվ գնաճին։

Երբ խոսվում էր 23,000 չզբաղված բնակարանների մասին, ասվում էր նաև վերանորոգմանն ուղղված սուբսիդավորվող վարկերի մասին՝ չբնակեցված բնակարանները բարեկարգելու և վարձակալության տալու համար։ Սա կարող է արդյունավետ խթան լինել առաջարկի կողմում՝ նպաստելով բարելավված, բայց ոչ զգալի թանկացած բնակարանների ավելացմանը մասնավոր վարձակալական հատվածում։ Զուգահեռ կարելի է դիտարկել նաև վարձակալության վերահսկման մեխանիզմը (rent control), որը թեպետ տնտեսագետների կողմից միանշանակ չի գնահատվում (և հատկապես ժխտվում է մասնագիտության՝ լիբերալ հայացքներով ներկայացուցիչների կողմից), այլ գործիքակազմերի հետ համատեղման պարագայում երկարաժամկետ աջակցություն է ցածր եկամտով վարձակալների համար։

Այս քաղաքականության երկարաժամկետ դրական արդյունքն առավել հավանական է դառնում՝ հաշվի առնելով բազմաթիվ հայաստանաբնակների կողմից այս օրերին արտահայտված/արտահայտվող պատրաստակամությունը գոնե ժամանակավորապես տրամադրել իրենց չզբաղված անշարժ գույքը բռնի տեղահանվածներին՝ անվճար կամ ցածր վարձի դիմաց։ Նման համաձայնությունները միջնաժամկետ և երկարաժամկետ լուծումների վերածելու համար կարելի է նախանշել կարգավորման մի քանի ուղիներ․

Ա․ Սեփականատերերի հետ գալ համաձայնության՝ վարձակալման արժեքի և, նախանշված ժամանակաշրջանի ավարտից հետո, դրա հետագա թույլատրելի բարձրացման վերաբերյալ։ Վարձի համար անհրաժեշտ գումարը սկզբնական ամիսներին մասամբ կամ ամբողջությամբ հատուցվում է նպաստներով, հետագայում՝ վարձակալների միջոցներով։ Սա կարող է ծառայել որպես միջանկյալ բնակեցում (intermediary housing)։

Բ․ Ոչ բարվոք վիճակում գտնվող տների վերանորոգումը կատարվում է հետևյալ տարբերակներից որևէ մեկով․

• սեփականատերերի միջոցներով՝ սուբսիդավորվող վարկերի կիրառմամբ
  
  
• վարձակալների կողմից՝ այսպես կոչված «քրտնաջան կապիտալի» (sweat equity) ներդրմամբ, այսինքն՝ սեփական աշխատանքի կիրառմամբ։ Նյութական ծախսերը ծածկվում են կա՛մ սեփականատիրոջ կողմից, կա՛մ՝ նպատակային աջակցման ծրագրերով:

Գ․ Այն դեպքերում, երբ սեփականատերերն ունեն գույքը վաճառելու մտադրություն, իսկ վարձակալները համաձայն են տվյալ քաղաքում և տանը երկարաժամկետ բնակվել, ապա կրկին կարող են կիրառվել նախորդ կետի միջոցառումները՝ ավելացնելով գնման իրավունքով վարձակալության (rent-to-own) սխեման։ Պետական միջնորդությունը նման պայմանագրում պիտի կատարի գործարքն առավել մատչելի և ապահով դարձնելու գործառույթը։

Ինչպես մի քանի անգամ շեշտվեց, Հայաստանում հատկապես ընդմիշտ վերաբնակեցվող բռնի տեղահանված արցախահայերը ունեն կենսամիջավայրային տարբեր պահանջներ և հմտություններ։ Թիրախային այս խմբի համար ընդունված որոշ մեխանիզմներ, հաջողության դեպքում, կարող են բնակարանային երկարաժամկետ ազգային ռազմավարության մաս դառնալ (օրինակ՝ վարձակալության վերահսկման մեխանիզմը)։

Մյուս կողմից, բնակարանային ապահովման որոշ մեխանիզմներ, որոնք կիրառելի են մնացած թիրախային խմբերի համար, կարող են մասամբ կիրառվել Արցախից բռնի տեղահանված քաղաքացիների պարագայում։ Նման մոտեցումը թույլ կտա նաև տարածական իմաստով չմեկուսացնել այս խմբին։

Այսպես, եթե երկարաժամկետ բնակարանային ռազմավարությունը առհասարակ ենթադրում է, որ անհրաժեշտություն կա առաջարկի կողմում խթաններ ստեղծելու (այսինքն՝ բնակելի ֆոնդն ավելացնելու), ապա կարող են կիրառվել աշխարհում ավելի ու ավելի արդիական դարձող երկու մոդելներ․

Ա․ Ցածր և միջին հարկայնության կոոպերատիվ բնակելի շենքեր՝ քաղաքային և մերձքաղաքային տարածքներում։ Սա մատչելի, բայց որակյալ տուն ունենալու փորձարկված մոդել է, որում ապագա բնակիչներից ձևավորվում է նախագծման և շինարարության ողջ ընթացքը վերահսկող խումբ՝ իշխանությունների աջակցությամբ (հողի տրամադրում և այլ արտոնություններ)։ Կարող են ներգրավվել վերը նշված բոլոր թիրախային խմբերը՝ իրենց տրամադրության տակ եղած կապիտալով։ Ցանկալի է՝ խումբը ձևավորվի` ներառելով բոլոր անհրաժեշտ մասնագետներին (իրավաբան, ճարտարապետ և նախագծային գործընթացի այլ մասնագետներ, շինարարներ): Բռնի տեղահանված անձինք ներդնում են որպես փոխհատուցում ստացած գումարը և կարող են ներգրավվել գործընթացում՝ աշխատավարձի դիմաց։ Մասնագիտական անվճար աջակցություն կարող է գալ նաև անհատների և կազմակերպությունների կողմից։

Բ․ Հողատարածքով առանձնատներ՝ գյուղական տարածքներում։ Սա այսպես կոչված սեփականատեր-կառուցող (owner-builder) մոդելն է, որում ընտանիքը ինքն է կառուցում սեփական տունը՝ արդեն տրամադրված հողակտորի վրա։ Ներդրումը կրկին փոխհատուցման տեսքով գումարն է և/կամ շինանյութի տրամադրումը։ Այս դեպքում նույնպես տրամադրվում է մասնագիտական և տեխնիկական աջակցություն։ Իսկ կից հողատարածքը կծառայի որպես ընտանիքի ապրուստի միջոց։

Ամփոփելով առաջարկվող լուծումները՝ կարելի է առանձնացնել հետևյալ քայլերը, որոնք հատկապես վերաբերում են պետական մարմիններին․

1․ Աշխատել բռնի տեղահանված ընտանիքների հետ, հավաքագրել որակական տվյալներ, այդ թվում՝ հետագա բնակության վայրի վերաբերյալ նրանց համար ցանկալի/իրատեսական, և դրանից բխող «փոխհատուցման» նախընտրելի ձևակերպումները։

2․ Հստակեցնել որպես բարի կամքի դրսևորում և վարձակալությամբ տրամադրված բնակելի տարածքների շուրջ հարաբերությունները։ Սա անհրաժեշտ է հետագա հնարավոր վեճեր կանխելու և թե՛ սեփականատիրոջ, թե՛ տեղահանված ընտանիքի իրավունքները երկարաժամկետ ապահովելու (tenure security) համար։

3․ Վարձակալության այս պայմանագրերի համար ստեղծել վարձակալության վերահսկման մեխանիզմի (rent control) հնարավորություն, գոնե՝ տևական ժամանակ չզբաղված բնակելի միավորների համար։

4․ Ստեղծել աջակցման մեխանիզմներ տևական ժամանակ չզբաղված բնակելի միավորների վերանորոգման և վարձակալների կողմից «քրտնաջան կապիտալի» (sweat equity) հիմնավորման համար։

5․ Առանձին դեպքերում միջնորդել գնման իրավունքով վարձակալության (rent-to-own) սխեմայի կիրառմանը։

6․ Դիտարկել հողի տրամադրման (կամ իջեցված գնով վաճառքի), նախագծային և շինարարական գործընթացներն արագացնող, տեխնիկական և իրավաբանական աջակցության գործիքակազմերը՝ կոոպերատիվ և սեփականատեր-կառուցող մոդելները խթանելու համար։

Եվ որպես լրացուցիչ կարևոր կետ՝ հնարավորինս թափանցիկ դարձնել տարբեր մարմինների կողմից տարվող աշխատանքներն ու տվյալները, ինչը թույլ կտա ընդլայնել աջակցել ցանկացողների մասնակցությունն ու հնարավորությունները։